Piloten, Stewardessen und Bodenpersonal werden wissen, dass es sich bei „ENEV“ um den Zeichencode eines Norwegischen Flughafens handelt, aber der bewegt nicht annähernd so viele Gemüter wie die neueste Fassung der „EnEV“ – der sogenannten EnergieEinsparVerordnung. Was aber jetzt bei Eigentümern von Immobilien für Verunsicherung sorgt, existiert genau genommen bereits seit über 12 Jahren: Die erste Fassung der EnEV trat nämlich schon am 1. Februar 2002 in Kraft. Was als mehr oder weniger freiwillige Informationsleistung anfing, ist seit der Novelle zum 1. Mai 2014 für Verkäufer oder Vermieter von Immobilien zur Pflicht geworden.

Was genau ist eigentlich die EnEV?

In der EnEV werden energetische Anforderungen an Gebäude festgelegt. Knapp vierzig Prozent des deutschlandweiten Energieverbrauchs und rund ein Drittel der gesamten CO₂-Emissionen entfallen auf Gebäude. Die Einsparung von Energie in diesem Bereich bietet folglich ein gewaltiges Potential, um Klimaschutzziele zu erreichen und die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern. Die Energieeinsparverordnung hat die Wärmeschutzverordnung (WSchV) abgelöst, die erstmals 1977 im Zuge der Ölkrise erlassen wurde. Sie bezieht außerdem die frühere Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) mit ein.

Zu den Regeln und Vorschriften der EnEV gehört der sogenannte Energieausweis.

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten will (eine unserer Hauptaufgaben als Immobilienmakler auf Rügen …), benötigt ab sofort ein solches mehrseitiges Dokument. Allerdings gilt die Pflicht nicht für alle Gebäude. Ausgenommen davon sind:

• Betriebsgebäude, die überwiegend der Tierhaltung dienen
• Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen
• großflächige Betriebsgebäude, die lang anhaltend offen gehalten werden müssen
• unterirdische Bauwerke
• Räume, die der Aufzucht und dem Verkauf von Pflanzen dienen (z.B. Gewächshäuser)
• Zelte, Traglufthallen und ähnliche Gebäude, die regelmäßig aufgebaut und zerlegt werden müssen.

Potentielle Mieter und Käufer erfahren mit dem Ausweis, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser ungefähr sein werden, und erhalten Basisinformationen über Dämmung und Heizanlage. Eigentümer bekommen erste Aussagen über den energetischen Zustand ihres Hauses sowie komprimierte Empfehlungen für Sanierungen und Modernisierungen, die den Energieverbrauch senken könnten. Es gibt zwei Varianten von Energiepässen, die sich in ihrer Aussagekraft, aber auch in ihren Kosten unterscheiden: Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beim verbrauchsorientierten Ausweis wird lediglich der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zugrunde gelegt. Damit sagt er eher wenig aus über die energetischen Faktoren des Hauses oder der Wohnung, aber umso mehr über das Heizverhalten des letzten Bewohners. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als der bedarfsorientierte Ausweis, bei dem anhand von bauphysikalischen Daten (z.B. Heizungsanlage, Dämmung, Qualität der Fenster) berechnet wird, wie viel das Haus oder die Wohnung im Durchschnitt verbraucht. Noch einmal deutlich: Einfacher zu beschaffen und preiswerter ist der Verbrauchsausweis, aussagekräftiger der Bedarfsausweis.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welchen benötige ich?

Welche Pflichten entstehen aus der EnEV für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien?

Wenn ein Energieausweis existiert, ist es Pflicht, die energetischen Kennwerte in kommerziellen Immobilienanzeigen (Zeitungen, Zeitschriften oder Internet) zu nennen. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und es droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Ist noch kein Energieausweis vorhanden, ist ein Verzicht auf die Angabe der energetischen Kennwerte in der Anzeige möglich, allerdings muss der Ausweis dann spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Sicherheitshalber sollte in Anzeigen darauf hingewiesen werden, dass noch kein Energieausweis existiert. Schon jetzt führen Umweltverbände wie die DUH Stichprobenkontrollen durch und verlangen Unterlassungserklärungen von Immobilienunternehmen.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

• Baujahr des Gebäudes
• Energieträger: Erdgas, Heizöl, Kohle, Fernwärme oder Pellets
• Ausweistyp: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
• Energieverbrauchskennwert/Endenergie in kWH/m²a
• Energieeffizienzklasse

…. und was bedeutet „Energieeffizienzklasse“?

Bei der bislang ausgestellten Variante des Energieausweises wird der Energiebedarf oder –verbrauch einer Immobilie in Kilowattstunden angegeben. Mieter oder Wohnungskäufer können mit diesem abstrakten Wert oft jedoch nur wenig anfangen. Daher enthalten neue Energieausweise künftig Energieeffizienzklassen, wie sie bislang hauptsächlich auf Elektrogeräten wie Waschmaschinen oder Kühlschränken zu finden waren. Bei alten Energieausweisen lässt sich die Energieeffizienzklasse wie folgt berechnen:

Energieeffizienzklasse	Endenergie [kWh / (m²*a)]
A+	< 30
A	< 50
B	< 75
C	< 100
D	< 130
E	< 160
F	< 200
G	< 250
H	> 250

Je grüner desto grüner

Wichtig zum Verständnis des Energieausweises ist die Farbskala. Sie zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Gemäß unserem Ampelsystem bezeichnet der grüne Bereich eine gute, der rote eine schlechte Energiebilanz.

Primärenergiebedarf

Wenn er auch nicht zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gehört, so ist der Primärenergiebedarf dennoch eine wichtige Kennzahl für die ökologische Qualität eines Hauses, denn er bezieht auch die Energie mit ein, die für Herstellung, Transport und Lagerung des Brennstoffs notwendig ist. Der Aufwand dieser vorgelagerten Prozesskette fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Zur Ermittlung des Primärenergiebedarfs wird der entsprechende Endenergiebedarf unter Berücksichtigung der beteiligten Energieträger mit einem Primärenergiefaktor multipliziert. Strom hat beispielsweise aufgrund des hohen technischen Aufwands bei der Herstellung einen deutlich höheren Primärenergiefaktor als Erdgas oder Heizöl. Erneuerbare Energien wie Wind, Sonne und Holz haben die kleinsten Primärenergiefaktoren mit Werten, die knapp über oder bei Null liegen.

Wie sag’ ich’s meinem Kunden?

Es ist der Verkäufer oder Vermieter, der laut Gesetz sicherzustellen hat, dass eine Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält. Um Verunsicherungen und gefährlichem Halbwissen vorzubeugen, sollten Makler Ihre Kunden dennoch informieren. So könnte das Informationsschreiben eines Immobilienmaklers an seine Eigentümer aussehen:

Sehr geehrte/r Frau/Herr [NACHNAME],

sicherlich haben Sie in den Medien verfolgt, dass ab dem 01.05.2014 die neue Energiesparordnung (EnEV) 2014 in Kraft getreten ist, welche sowohl private als auch gewerbliche Verkäufer von Gebäuden dazu verpflichtet, in kommerziellen Anzeigen Angaben zum Energieausweis zu machen. Ein Energieausweis ist ein Dokument, zur energetischen Bewertung von Wohngebäuden. Der Ausweis gibt auf einer Farbskala von Grün bis Rot Auskunft über den Energiebedarf oder Energieverbrauch einer Immobilie und schlägt Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz vor.

…

Downloads (komplettes Muster):

• Muster-Kundenanschreiben-zum-EnEV (PDF)
• Muster-Kundenanschreiben-zum-EnEV (MS Word)

Wo bekomme ich den Energieausweis? Wer darf diesen ausstellen?

Für Fortbildung und Qualifikation der Experten, die einen Energiepass erstellen dürfen, gibt es in Deutschland natürlich ausführliche Bestimmungen. Infrage kommen zum Beispiel Innenarchitekten, Architekten, Bautechniker, Bauingenieure, Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater – aber auch Schornsteinfeger, Elektrotechniker oder Maschinenbauer mit entsprechender Qualifikation.

Voraussetzung für alle Aussteller ist ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder eine zweijährige Berufserfahrung. Zusätzlich muss der Aussteller eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen nachweisen. Die Deutsche Energieagentur (dena) hat zurzeit mehr als 21 000 Adressen in ihrer Datenbank.

Bevor Sie sich telefonisch oder per Email an einen Aussteller wenden, ist es hilfreich, folgende Unterlagen und Angaben die für einen Verbrauchsausweis benötigt werden, zusammenzutragen:

1. Foto des Gebäudes (optional)
2. Gas-Verbrauch mindestens der letzten drei Jahre (letzte Heizperiode inklusive)
3. Adresse der Immobilie
4. Baujahr Gebäude
5. Baujahr Heizungsanlage und Heizungstyp
6. Warmwasserbereitung in o.g. Verbrauch enthalten ja oder nein
7. Anzahl der Wohnungen
8. gesamte Wohnfläche
9. Klimanlage ja oder nein
10. Gebäude unterkellert ja oder nein
11. Keller beheizt ja oder nein

Kosten

Die Kosten sind zwischen Immobilien-Eigentümer und Berater frei verhandelbar, deshalb sind die Preise auch sehr unterschiedlich. Für den bedarfsorientierten Ausweis beträgt das Honorar etwa 250 bis 400 Euro, bei großen Gebäuden auch mehr. Die anhand der Verbrauchswerte berechnete Variante ist günstiger. Im Gespräch sind je nach Anbieter und Objekt etwa 100 bis 150 Euro je Gebäude. Da es ab sofort und zu einer großen Nachfrage nach Energieausweisen kommen wird, können die Preise auch noch kräftig anziehen.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre und für alle Wohnungen eines Hauses. Die Kosten für den Energieausweis dürfen allerdings nicht auf die Mieter umgelegt werden. Bereits vorliegende Ausweise bleiben gültig.

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Quellen & Inspirationen:

• http://www.energieheld.de/blog/der-enev-energieausweis/
• http://www.energieheld.de/blog/unterschiede-gebaeude-energieausweis-europa/
• http://blog.ivd.net/2014/04/enev-2014-erschwert-vermarktung-von-immobilien
• http://blog.sska.de/was-ist-ein-energieausweis-und-fuer-was-benoetige-ich-ihn/